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Die Untervermietung von Immobilien: Rechte und Pflichten für Mieter und Eigentümer

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Steigende Mieten und ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum haben dazu geführt, dass sich immer mehr Menschen für eine Untervermietung entscheiden.

Dieses Modell ist eine klassische Win-win-Situation, die nicht nur dem Hauptmieter und dem Untermieter, sondern auch dem Vermieter einige Vorteile bringt. Allerdings ist eine Untervermietung für alle Parteien nicht nur mit Rechten, sondern auch mit Pflichten verbunden.

FAQ zur Untervermietung

Was ist überhaupt eine Untervermietung und wann brauche ich eine Erlaubnis?

Grundsätzlich gibt es zwei Formen der Untervermietung: Entweder wird der gesamte Wohnraum eines Mietobjektes an eine dritte Person vermietet oder nur ein festgelegter Teil. In beiden Fällen müssen Sie die Erlaubnis des Vermieters einholen. Untermieter zahlen ihre Miete dann nicht an die Eigentümer der Immobilien, sondern an die jeweiligen Hauptmieter.

Das ist wichtig

Werden jedoch enge Familienangehörige (also der Ehegatte, die Eltern oder die Kinder beziehungsweise Stiefkinder) in den Haushalt aufgenommen, handelt es sich nicht um eine Untervermietung, das heißt, hier ist zwar eine Meldung an den Wohnungsbesitzer, aber keine Genehmigung erforderlich.

Wenn Sie also heiraten, hat Ihr Ehegatte einen Anspruch auf Aufnahme in die Wohnung, ohne dass Sie vom Eigentümer eine Zustimmung brauchen. Besucher, die nicht länger als sechs bis acht Wochen bleiben, zählen ebenfalls nicht als Untermieter. Das Gleiche gilt für Au-pair-Mädchen, Hausangestellte, Austauschschüler und Pflegepersonen.

Welche Gründe sprechen für eine Untervermietung?

Vielleicht absolvieren Sie ein längeres Praktikum im Ausland, möchten aber Ihre Wohnung nicht aufgeben, vielleicht ist Ihr Zuhause nach einer Trennung oder nach dem Auszug der Kinder aber auch viel zu groß (und zu teuer) geworden: Die Gründe für eine Untervermietung können sehr unterschiedlich sein.

In vielen Fällen möchte auch einfach nur ein neuer Lebenspartner einziehen. Auch dies gilt streng genommen als Untervermietung, für die laut BGH (Az. VIII ZR 37102, Urteil vom 5. November 2003) eine Zustimmung erforderlich ist.

Muss der Vermieter einer Untervermietung in jedem Fall zustimmen?

Besteht seitens des Hauptmieters ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung, darf der Wohnungseigentümer dies gemäß § 553 BGB nicht ablehnen, sofern es sich nur um einen Zuzug oder einen bestimmten Wohnungsbereich (etwa ein oder mehrere Zimmer) handelt. Wenn die Mietwohnung groß genug ist, haben Sie also selbstverständlich das Recht, mit einem Menschen zusammenzuleben.

Die Erlaubnis könnte nur dann verweigert werden, wenn sie für den Haupt-Vermieter unzumutbar wäre (beispielsweise durch Störung des Hausfriedens oder einer Vernachlässigung der Meldepflicht).

Achtung!

Eine Ablehnung darf nicht aus religiösen oder ethnischen Gründen, wegen einer Behinderung, des Alters, einer Weltanschauung oder der sexuellen Identität erfolgen.

Auch eine fehlende Bonität des neuen Mitbewohners darf den Eigentümer nicht beeinflussen, denn dieser Umstand betrifft schließlich nur das Verhältnis zwischen Unter- und Hauptmieter.

Sollte sich das Untermietverhältnis jedoch während Ihrer Abwesenheit auf den gesamten Wohnraum erstrecken, beispielsweise für die Zeit eines längeren Auslandsaufenthaltes, darf der Vermieter seine Genehmigung verweigern. In diesem Fall hat der Mieter jedoch ein Sonderkündigungsrecht. Allerdings lohnt es sich nur dann, von diesem Recht Gebrauch zu machen, wenn Sie das Mietverhältnis auch tatsächlich beenden wollen.

Achtung!

Eine unerlaubte Untervermietung einer Wohnung kann zu einer fristlosen Kündigung führen! Der Haupt-Vermieter muss den Mieter allerdings zuvor auffordern, die Untervermietung zu unterlassen beziehungsweise innerhalb einer angemessenen Frist zu beenden (§ 543 Absatz 3 BGB). Dazu muss der Hausbesitzer aber erst einmal nachweisen, dass Wohnräume tatsächliche ohne Erlaubnis untervermietet wurden.

Hat er keine Kopie des Untermietvertrages, reichen ihm als Beweis allerdings auch Fotos von Namensschildern an Klingel und Briefkasten beziehungsweise mögliche Aussagen von Nachbarn aus. Ebenfalls interessant in diesem Zusammenhang: Der Bundesgerichtshof hat im Dezember 2013 entschieden, dass der Wohnungseigentümer dem Hauptmieter nicht einfach kündigen darf, falls der Untermieter sich bei einer unerlaubten Untervermietung weigert, auszuziehen (Az. VIII ZR 513).

Verweigert der Vermieter dagegen seine Genehmigung zur Untervermietung, obwohl laut Mietrecht beziehungsweise § 553 BGB ein berechtigtes Interesse seitens des Mieters vorliegt, darf dieser für die ihm entgangenen Mieteinnahmen Schadensersatz geltend machen. Sie können in einem solchen Fall auch versuchen, Ihr Recht auf Untervermietung vor Gericht geltend zu machen und die Erlaubnis quasi zu erzwingen.

Darüber hinaus haben Sie gegenüber dem Hauseigentümer aber auch die Pflicht, Ihren Mitbewohner namentlich zu nennen. Benennen Sie die konkrete Person nicht, darf der Eigentümer seine Erlaubnis zur Untervermietung nämlich durchaus verweigern.

Der Mietvertrag bei einer Untervermietung

Das Untermietverhältnis sollte auf jeden Fall in einem separaten Mietvertrag festgehalten werden. Das bedeutet, dass der Hauptmieter, der ja bereits einen Mietvertrag mit dem Vermieter geschlossen hat, nun mit dem Untermieter einen weiteren Vertrag eingeht und die Höhe der Miete dafür frei bestimmen kann.

Laut Mietrecht handelt es sich bei diesem Vertrag ebenfalls um einen rechtsgültigen und verbindlichen Mietvertrag, der am besten folgende Angaben enthalten sollte: – die Namen der Vertragsparteien – genaue Angaben zum Wohnraum (Adresse, Stockwerk, Quadratmeteranzahl oder Zimmerbezeichnung) – die Höhe der Miete, der Nebenkosten und der Kaution – den Beginn der Untervermietung und die Kündigungsmodalitäten und -fristen.

Selbstverständlich müssen beide Parteien den Mietvertrag unterschreiben. 

Tipp

Wurden im Vertrag keine konkreten Vereinbarungen zu Nebenkosten oder Schönheitsreparaturen festgehalten, muss der Untermieter auch nicht dafür aufkommen.

Wurde zwischen dem Haupt- und dem Untermieter eine Komplettmiete ohne Betriebskostenvereinbarung vereinbart, handelt es sich dabei üblicherweise um eine Inklusivmiete. Muss der Hauptmieter eine Betriebskostennachzahlung an den Eigentümer leisten, so kann er in diesem Fall von seinem Mitbewohner keine Beteiligung verlangen.

Es ist grundsätzlich für beide Parteien von Vorteil, bei einer Untervermietung auf einen Standard-Mustermietvertrag zurückzugreifen, der bereits alle wichtigen Klauseln enthält oder nur ergänzt werden muss.

Außerdem sollte in dem Untermietvertrag auf den Hauptmietvertrag sowie auf die entsprechende Hausordnung verwiesen werden. Händigen Sie Ihrem neuen Mitbewohner auch ruhig eine Kopie der Hausordnung aus. Eine rein mündliche Vereinbarung zur Untervermietung ist übrigens nicht zu empfehlen. Sinnvoll ist dagegen ein Übergabeprotokoll für den untervermieteten Teil des Mietobjekts.

Wer ist bei einer Untervermietung für Zahlungen an den Wohnungsbesitzer verantwortlich?

Zwischen dem eigentlichen Vermieter und dem Untermieter besteht kein Mietverhältnis. Das wirtschaftliche Risiko trägt der Hauptmieter gemäß Mietrecht allein, er muss also dafür sorgen, dass der Wohnungsbesitzer regelmäßig seinen monatlichen Mietzins erhält. Er überweist auch die fälligem Beträge an die Energieversorger. Doch keine Sorge: Sollte es einmal Gründe geben, dass der Untermieter seinen Mietzins nicht an Sie zahlen kann oder geraten Sie selbst in einen finanziellen Engpass, können Sie sich mit einem Kredit in der Regel schnell aus der Notlage befreien und einer Kündigung entgehen.

Was die Höchstgrenze für den Mietzins betrifft: Theoretisch könnten Sie für die Untervermietung eines Zimmers den gleichen Betrag verlangen, den Sie für die komplette Wohnung bezahlen. Weist Ihr Untermieter Ihnen allerdings Wucher nach oder nutzen Sie seine Zwangslage aus, liegen Gründe vor, dass der Mietvertrag für ungültig erklärt werden kann. In diesem Fall haben Sie keinen Anspruch auf Zahlung der Miete.

Kündigung und Mietrecht: Mit welchen Fristen kann das Mietverhältnis beendet werden?

Möchten Sie Ihrem Untermieter kündigen (oder umgekehrt), gilt das gleiche Mietrecht wie bei einem klassischen Mietvertrag, sofern Sie die Mietwohnung nicht gemeinsam bewohnt haben. Es müssen sich also beide Seiten an die gesetzlich festgelegten oder vereinbarten Kündigungsfristen halten.

Leben Sie allerdings gemeinsam mit Ihrem Mitbewohner in der Wohnung, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. Wenn Sie sich darauf berufen, müssen Sie für die Kündigung auch keine Gründe angeben. Die Kündigungsfristen sind allerdings unterschiedlich und hängen unter anderem davon ab, ob es sich bei der Untervermietung um ein möbliertes oder ein unmöbliertes Zimmer handelt. Bei der möblierten Untervermietung des Wohnraums ist die Kündigungsfrist üblicherweise nur sehr kurz (zwei Wochen zum Monatsende).

Endet das Hauptmietverhältnis zwischen Ihnen und dem Haupt-Vermieter, hat dieser auch gegen den Mietbewohner einen Anspruch auf Räumung der Wohnung. Er kann und muss ihm gegenüber aber keine separate Kündigung aussprechen.

Wohnungsmängel bei einer Untervermietung

Der Haupt-Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, dafür zu sorgen, dass alle untervermieteten Zimmer in einem ordnungs- und vertragsgemäßem Zustand sind. Falls die im Rahmen des Untermietverhältnisses überlassenen Wohnräume gravierende Mängel aufweisen, hat der Untermieter das Recht, Minderungsansprüche entsprechend den gesetzlichen Vorschriften geltend zu machen.

Dabei spielt es überhaupt keine Rolle, ob der Haupt-Mieter dafür verantwortlich und in der Lage ist, beispielsweise eine defekte Heizungsanlage oder ein undichtes Dach instand zu setzen. Für die Beseitigung der Mängel muss ihm laut Mietrecht jedoch eine angemessene Frist gesetzt werden, so dass er die Chance hat, die Mängel vom Wohnungseigentümer beheben zu lassen.

Der Hauptmieter muss sich also unter Umständen selbst und alleine mit seinem Vermieter auseinandersetzen und von ihm eine Reparatur verlangen, beziehungsweise er kann ihm gegenüber eine Mietminderung vornehmen. Sollten durch das Untermietverhältnis Schäden am Wohnraum entstehen, muss der Haupt-Mieter ebenfalls dafür aufkommen beziehungsweise haften. Aus diesem Grund sollte auf eine angemessene Kaution auf keinen Fall verzichtet werden. Wer auf die Kaution verzichtet hat, kann sich bei möglichen Schäden jedoch zunächst mit einem Kredit behelfen und dann später versuchen, die Kosten vom Mitbewohner zurückzuverlangen.

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