Mietminderung – wichtige Fakten zur Mietkürzung

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Ob defekte Heizung, Schimmel an den Wänden, unangenehme Gerüche im Treppenhaus oder undichte Fenster – die Liste möglicher Mängel in Mietwohnungen ist lang. Der erste Ansprechpartner zum Beseitigen dieser Missstände ist der Vermieter. Stellt dieser die Mängel nicht innerhalb einer gesetzten Frist ab, haben Sie als Mieter das Recht auf Mietminderung. Erfahren Sie, wann eine Mietkürzung gerechtfertigt ist, welche Höhe sie haben darf und wie Sie richtig vorgehen, um eine Kündigung zu vermeiden.

Wann ist eine Mietminderung möglich?

Es gibt zwei Szenarien, bei denen das Mindern der monatlichen Miete um einen bestimmten Prozentsatz möglich ist. Das erste ist ein akut auftretender Mangel, der den Nutzwert der Wohnung einschränkt. Das können beispielsweise der Ausfall der Heizung, das Auftreten von Schimmel an den Wänden, durch Bauarbeiten im Haus verursachter Lärm oder ein Wasserschaden durch einen Rohrbruch sein.

Das zweite Szenario ist, dass die Wohnung nicht mehr dem Zustand entspricht, in dem sie angemietet wurde. Das betrifft beispielsweise den normalen Verschleiß an Fußbodenbelägen, Fenstern und Türen sowie Abnutzungen und Schäden an mitgemieteten Einrichtungsgegenständen wie Einbauküchen oder Kaminöfen. Somit gilt: Ist der Nutzwert der Wohnung eingeschränkt oder entspricht sie nicht mehr 100 % dem ursprünglich angemieteten Zustand, dürfen Sie die Miete mindern.

Zeigen Sie Mietmängel zügig an

Sobald Sie von einem Mangel Kenntnis haben, müssen Sie diesen unverzüglich bei Ihrem Vermieter anzeigen. Das sollten Sie nicht nur im eigenen Interesse tun. Sie sind sogar gesetzlich dazu verpflichtet. Kommen Sie dieser Pflicht nicht oder verspätet nach und verschlimmert sich der Mangel aufgrund der ausgebliebenen Anzeige, darf der Vermieter Schadensersatz einfordern. Das kann zum Beispiel bei einem Wasserschaden der Fall sein, der sich ausbreitet und zu Schimmelbildung in der Wohnung führt.

Melden Sie Mietmängel deshalb unmittelbar, nachdem Sie sie bemerken, bei Ihrem Vermieter. Nutzen Sie dazu unbedingt die Schriftform. Vermerken Sie in dem Brief an Ihren Vermieter, seit wann der Mangel besteht und wie genau er sich darstellt. Fügen Sie gegebenenfalls Fotos bei. Setzen Sie Ihrem Vermieter eine angemessene Frist, innerhalb der er den von Ihnen angezeigten Mangel beseitigen kann.

Wie lang diese Frist sein muss, ist gesetzlich nicht geregelt. Als angemessen gilt zum Beispiel bei einer defekten Heizung eine Frist von zwei bis vier Tagen. Sind die Außentemperaturen sehr niedrig und leben kleine Kinder oder kranke Personen im Haus, reduziert sich diese Frist auf maximal ein bis zwei Tage.

Bei weniger akuten Mängeln wie abgenutzte Fußböden oder Türen, sollte dem Vermieter eine längere Frist von mehreren Wochen zur Beseitigung zugebilligt werden. Durch rechtzeitiges Mitteilen des Mietmangels und Setzen einer angemessenen Frist können Sie später eine Mietminderung wirksam durchsetzen.

Wenn die Beseitigung der Mietmängel ausbleibt

Reagiert der Vermieter nicht auf die Mängelanzeige und lässt die von Ihnen gesetzte Frist verstreichen oder lehnt er die Beseitigung der Mängel grundsätzlich ab, können Sie eine Mietkürzung vornehmen. Als Grundlage für die Mietminderung gelten der § 535 ff. BGB und das allgemeine Mietrecht.

Zur genauen Höhe der Mietkürzung macht das Gesetz keine Angabe. Diese sollte sich jedoch in einem Rahmen bewegen, der den Frieden zwischen Mieter und Vermieter nicht zu stark belastet. Als Anhaltspunkte dienen ergangene Gerichtsurteile und die nachfolgende Liste mit häufigen Gründen zur Mietminderung.

Erstellen Sie im nächsten Schritt einen Antrag auf Mietminderung, wobei Ihr Vermieter dieser Kürzung nicht zustimmen muss. Das Schreiben sollte einen Hinweis enthalten, dass die gesetzte Frist zur Beseitigung der Mängel fruchtlos verstrichen ist oder die Beseitigung abgelehnt wurde. Deshalb werden Sie mit Zahlung des nächsten Mietzinses eine Kürzung um X Prozent vornehmen und das so lange, bis die Mängel vollständig beseitigt sind. Sollte erneut keine Beseitigung erfolgen, können Sie mit dem Antrag auf Mietminderung eine Erhöhung der Kürzung ankündigen.

Tipp: Versenden Sie Mängelanzeigen und Anträge auf Mietminderung grundsätzlich per Einschreiben mit Rückschein. Das kostet zwar mehr als ein normaler Brief, doch nur so haben Sie im Fall der Fälle einen Nachweis, dass Ihr Vermieter die Schriftstücke auch erhalten hat.

Wie hoch darf die Mietminderung ausfallen?

Der Gesetzgeber lässt diese Frage offen und gibt die Entscheidung in die Hände der Gerichte. Denn ähnliche Mängel können sich im Einzelfall ganz unterschiedlich gravierend darstellen. Eine defekte Heizung, die nur einige Räume heizt, ist kein Komplettausfall und eine Geruchsbelästigung aufgrund von Zigarettenqualm oder Tierhaltung kann ganz unterschiedlich stark sein. Eine erste Orientierung, welche Mietkürzung wann möglich ist, geben bereits ergangene Gerichtsentscheidungen.

  • Für eine Badewanne mit aufgerauter Oberfläche sahen die Richter des LG Stuttgart 3 % Mietminderung als gerechtfertigt an (Az. 13 S 34786).
  • Für die Lärmbelästigung durch einen Altglas-Sammelcontainer sprachen die Richter des AG Rudolstadt dem Kläger 10 % Mietkürzung zu (Az. WuM 2000, 19).
  • Für ein eingerüstetes und mit Planen verhängtes Wohnhaus sahen die Richter des AG Hamburg 15 % Mietminderung als angemessen an (Az. WuM 96, 30).
  • 20 % Mietminderung sprach das LG Dresden einem Mieter aufgrund einer vertraglich zugesicherten, aber fehlenden Einbauküche zu (Az. WuM 2001, 336).
  • Eine Kürzung des Mietzinses um 50 % sahen die Richter des LG Berlin aufgrund der fehlenden Nutzbarkeit von Küche und Toilette als gerechtfertigt an (Az. MM 1083, 14).
  • Um 75 % dürfen Mieter einer Neubauwohnung die Miete kürzen, wenn sämtliche Räume mit Schimmel befallen sind (LG Köln, Az. WuM 2001, 604)
  • Eine 100 %ige Mietminderung sprach das LG Hamburg Mietern zu, deren Heizung von September bis Februar ausgefallen war (Az. WuM 76, 10)

Diese Werte dienen nur als Orientierungshilfe. Bevor Sie die Miete mindern, sollten Sie mit einem Experten sprechen und diesen um eine Einschätzung bitten.

Mietminderung bei Bauarbeiten

Ein Klassiker, der die deutschen Gerichte immer wieder beschäftigt, ist die Mietminderung bei Bauarbeiten. Krach und Schmutz sind bei Sanierungsarbeiten oder Reparaturen oft unvermeidlich. Wenn Sie jedoch über einen längeren Zeitraum bestehen und das Leben in der Wohnung einschränken oder ihren Nutzwert herabsetzen, ist eine Mietminderung möglich.

Ein typischer Fall für eine Mietkürzung aufgrund von Bauarbeiten ist eine nicht oder nur eingeschränkt nutzbare Terrasse bzw. ein Balkon. Besonders in den Sommermonaten berechtigt dieser Mangel zu einer deutlichen Mietminderung. Wie das Amtsgericht Eschweiler in dem Urteil Az. 5 C 11494 entschied, um 15 %. Eine Mietminderung bei Bauarbeiten sieht auch das Landgericht Berlin in seinem Urteil Az. 67 S 25113 als gerechtfertigt an. Hier sprach es dem Kläger eine Mietkürzung in Höhe von 25 % wegen Kernsanierungsarbeiten im Dachgeschoss des Wohnhauses zu.

Gut zu wissen: Sie haben auch dann Anspruch auf eine Mietminderung bei Bauarbeiten, wenn diese nicht in Ihrer Wohnung oder in Ihrem Haus, sondern auf einem Nachbargrundstück stattfinden. Sofern diese den Nutzwert Ihrer Wohnung einschränken, dürfen Sie eine Mietkürzung vornehmen – auch, wenn Ihr Vermieter keinen Einfluss auf die Bauarbeiten hat.

Ist eine rückwirkende Mietminderung möglich?

Grundsätzlich dürfen Sie eine Mietminderung nur ab dem Moment vornehmen, ab dem Sie von einem Mangel Kenntnis erlangen. Es gibt allerdings auch Ausnahmen, die eine rückwirkende Mietminderung erlauben. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Vermieter schon beim Vermieten der Wohnung an Sie Kenntnis von einem Mangel hat, diesen Ihnen gegenüber aber nicht erwähnt.

Auch, wenn Ihr Vermieter später durch beispielsweise Rechnungen oder Mitteilungen von Handwerkern Kenntnis über Mängel erlangt hat, diese aber verschweigt, ist eine rückwirkende Mietminderung möglich (siehe Urteil Az. I-24 U 19307 vom OLG Düsseldorf).

Eine rückwirkende Mietminderung kommt auch dann in Betracht, wenn der Vermieter gar keine Möglichkeit hat, den Mangel zu beseitigen (siehe Urteil Az. 203 C 10905 vom Amtsgericht Köln). Letzteres ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Wohnfläche kleiner ist, als im Mietvertrag vermerkt. In dieser Situation können Sie eine Mietkürzung in der Höhe vornehmen, die an Wohnfläche fehlt.

Ein Beispiel: Vertraglich ist eine Fläche von 100 m² zugesichert, die Wohnung hat aber nur 92 m². In diesem Fall beträgt die Mietminderung 8 % der geschuldeten Bruttomiete (Kaltmiete zzgl. Nebenkosten).

Tipp: Wie bei der gewöhnlichen Mietminderung, sollten Sie auch die rückwirkende Mietminderung schriftlich gegenüber Ihrem Vermieter anzeigen. Setzen Sie auch hier eine Frist zur Beseitigung des Mangels, sofern dies möglich ist.

Keine grundlose Mietminderung durchführen

Wie stark ein Mangel an einer Mietsache ins Gewicht fällt, ist meist subjektiv. So kann zum Beispiel eine abgenutzte Zimmertür oder ein Wasserfleck an der Wand für manchen Mieter eine starke Beeinträchtigung der Wohnqualität darstellen. Entsprechend emotional erfolgt dann auch die Mietminderung mit einem hohen Prozentsatz. Doch Vorsicht: Prüfen Sie vorab, ob der Grund und die Höhe der Mietkürzung gerechtfertigt sind. Ansonsten droht schlimmstenfalls die fristlose Kündigung. Dieses Risiko besteht, wenn durch eine ungerechtfertigte Kürzung mindestens zwei nicht gezahlte Monatsmieten zusammenkommen.

Tipp: Holen Sie sich im Zweifel Rat bei einer Verbraucherzentrale, dem Mieterbund oder einem Rechtsanwalt ein, bevor Sie die Mietkürzung Ihrem Vermieter mitteilen.

Wie lange dürfen Sie die Miete kürzen?

Sie dürfen die Miete mindern, bis der von Ihnen beanstandete Mangel beseitigt ist. Eine Obergrenze für die Dauer der Mietminderung gibt es nicht. Das gilt auch für Fälle, in denen der Vermieter keinen Einfluss auf den Mangel hat, wie bei Baustellen in der Nachbarschaft.

Ausschluss von Mietminderung im Mietvertrag unwirksam

Einige Vermieter versuchen, sich durch Klauseln im Mietvertrag vor einer Mietkürzung zu schützen, indem sie diese ausschließen. Dieses Vorgehen ist jedoch unzulässig und entsprechende Passagen unwirksam.

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