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Was tun bei Räumungsklage – Ablauf, Dauer und Kosten

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Zu den Quellangaben

Steigende Mieten erschweren es immer mehr Menschen, die für ihre Wohnung anfallenden Kosten fristgerecht zu begleichen. Bleiben Zahlungen über einen längeren Zeitraum aus sind Vermieter dazu berechtigt, die Mietwohnung räumen zu lassen. Alleine in Berlin ist es in jüngerer Vergangenheit jährlich zu ca. 10.000 Räumungsklagen.

Im Folgenden erfahren Sie, wann ein Vermieter dazu berechtigt ist, die Wohnung räumen zu lassen und welche Einspruchsmöglichkeiten Ihnen als Mieter dagegen zur Verfügung stehen. Zudem werden Sie über die mit einer Räumungsklage einhergehenden Kosten informiert.

FAQ zur Räumungsklage

Gründe für eine Räumungsklage

Häufigste Ursache für eine Räumungsklage sind Rückstände bei der Miete oder den Nebenkosten. Angesichts stark steigender Mietkosten fällt es insbesondere in Großstädten mit umkämpften Wohnungsmärkten Menschen zunehmend schwer, ihre Miete fristgerecht in voller Höhe zu überweisen. Jedoch gilt es in diesem Zusammenhang auch die Situation des Vermieters zu berücksichtigen.

Für einen Vermieter kann ein zahlungsunfähiger oder zahlungsunwilliger Wohnungsmieter eine schwere finanzielle Belastung darstellen. Um zu verhindern, dass Wohnungseigentümer nicht langfristig auf die ihnen zustehenden Einnahmen verzichten müssen, wurde seitens des Gesetzgebers im Mietrecht die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung des Mieters und einer damit einhergehenden Räumungsklage verankert.

Dabei berechtigt nicht nur ein Ausbleiben der Miete, sondern auch auch über einen längeren Zeitraum unpünktliche oder unvollständige getätigte Mietzahlungen den Vermieter dazu, eine Räumungsklage einzureichen.

Achtung

Wenn er Räumlichkeiten für den eigenen Bedarf nutzen möchte, ist der Eigentümer ebenfalls dazu berechtigt, eine Räumungsklage vornehmen. Allerdings müssen in diesem Fall plausible Gründe für den Eigenbedarf seitens des Vermieters dargelegt werden.

Eine Räumungsklage aufgrund von Eigenbedarf ist nur dann zulässig, wenn die Wohnung vom Eigentümer selbst oder dessen engsten Verwandten genutzt werden soll

Neben den genannten existieren weitere Gründe, die Ihren Vermieter zu einer fristlosen Kündigung mit anschließender Räumungsklage berechtigen. Dabei handelt es sich um:

Mutwillige Beschädigung oder erhebliche Vernachlässigung der Mietsache durch den Wohnungsmieter.
Mehrmalige Abmahnungen des Mieters, die beispielsweise aufgrund von fortwährenden Lärmbelästigungen oder unangemessenem Verhalten innerhalb der Hausgemeinschaft erfolgen können.
Eine ohne Zustimmung des Vermieters erfolgte Untervermietung der Mietwohnung.
Eine ohne Zustimmung des Vermieters erfolgte Nutzungsänderung. Diese kann beispielsweise dann vorliegen, wenn eine zum Wohnen bestimmte Mietfläche für gewerbliche Zwecke genutzt wird.

Der formale Ablauf einer Räumungsklage

Kündigung aussprechen

Bevor eine Räumungsklage rechtskräftig wird, muss dem Wohnungsmieter gemäß dem geltenden Mietrecht zunächst eine rechtskräftige Kündigung zugestellt werden. Kommt er dieser nicht nach, so hat der Vermieter das Recht, eine Räumungsklage in die Wege zu leiten. Zuvor muss allerdings nachgewiesen werden, dass die Kündigung fristgerecht und ordnungsgemäß zugestellt wurde.

Außerordentliche Kündigung möglich

In bestimmten Situationen ist es dem Vermieter möglich, eine außerordentliche Kündigung auszusprechen ohne dabei auf die fristgerechte Zustellung der Kündigung Rücksicht nehmen zu müssen. Eine solche Situation ist beispielsweise dann gegeben, wenn sich über einen längeren Zeitraum Mietschulden angesammelt haben.

Das ist wichtig

Um die Mietschulden während des Bearbeitungsprozesses nicht noch weiter steigen zu lassen, entscheiden viele Vermieter die Räumung ohne vorangegangene Kündigung in Angriff zu nehmen.

Die Klage auf Räumung muss bei dem für die Wohnung zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. In der Regel verlangt das Gericht eine beiliegende Stellungnahme des Vermieters, aus der hervorgeht, warum die Räumungsklage auch nach erfolgtem Einspruch des Mieters aufrecht erhalten werden soll.

Richterliche Genehmigung für Räumung

Damit das Verfahren eröffnet wird, muss zunächst ein Gerichtskostenvorschuss seitens des Vermieters gezahlt werden. Nachdem der Klage vor Gericht stattgegeben wurde, wird die richterliche Genehmigung für eine Räumung der Wohnung erteilt. Diese wird vier Wochen nach der Verkündung des Urteils rechtskräftig.

Gerichtsvollzieher wird beauftragt

Im Anschluss wird vom Amtsgericht ein Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragt. Dieser informiert den Mieter über die Räumung und legt eine Räumungsfrist für den anstehenden Umzug fest, die sich in der Regel auf einen Zeitraum von drei Wochen beläuft.

In besonders extremen Fällen kann der Mieter einen Aufschub erlangen, der allerdings nicht dazu führt, dass die Räumungsklage hinfällig wird. Eine solche Situation ist beispielsweise dann gegeben, wenn der Wohnungsmieter suizidgefährdet ist oder ein Umzug aufgrund einer schweren Erkrankung nicht zugemutet werden kann.

Zwangsräumung mit Möbelpackern

Kommt der Wohnungsmieter der Aufforderung nicht nach, ist der vollziehende Beamte dazu berechtigt, sich ohne vorherige Anmeldung zum Mietobjekt zu begeben und dort die Zwangsräumung durchzuführen.

Er wird dabei in der Regel von Möbelpackern begleitet, deren Aufgabe es ist, das Hab und Gut des Mieters abzutransportieren. Die Gegenstände werden in ein Lager gebracht, wo sie vorübergehend kostenpflichtig untergebracht werden.

Zur Not kommen Schlüsseldienst & Polizei

Sofern dem Gerichtsvollzieher der Zutritt zur Wohnung seitens des gekündigten Mieters verwehrt wird, ist er dazu berechtigt, sich mit Hilfe eine Schlüsseldienstes Zutritt zu verschaffen. Wenn der Mieter aktiv versucht den Abtransport seiner Habseligkeiten zu verhindern, kann die Polizei angefordert werden.

Der Gesamtzeitraum vom Einreichen der Klage bis hin zum Durchführen der Zwangsräumung ist von der Belastung des zuständigen Amtsgericht abhängig. In der Regel liegt die Dauer des Verfahrens zwischen sechs und 12 Monaten. Liegt eine physische oder psychische Beeinträchtigung des Mieters vor, kann sich das Verfahren aufgrund der aufschiebenden Wirkung jedoch deutlich länger hinziehen.

Welche Möglichkeiten bleiben dem Mieter bei einer Räumungsklage?

Das ist wichtig

Als Wohnungsmieter haben Sie das Recht, der Räumungsklage zu widersprechen. Da der Widerspruch innerhalb von zwei Wochen nach Erhalt der Kündigung erfolgen muss, gilt es hierbei keine Zeit zu verlieren.

Empfindet der Mieter die Räumungsklage als unrechtmäßig, so steht es ihm zu, sich einen Anwalt zu nehmen, der ihn in der Angelegenheit vor Gericht vertritt.

Eine Räumungsklage ist beispielsweise dann unrechtens, wenn kein wirklicher Grund für einen Eigenbedarf des Vermieters vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn der Eigenbedarf nicht für den Vermieter selbst oder Familienangehörige ersten Grades, sondern für Freunde oder entfernte Verwandte des Eigentümers geltend gemacht werden soll.

Zudem steht es Ihnen grundsätzliche frei, den Eigenbedarf des Vermieters vor Gericht in Frage zu stellen, sodass dieser sich erklären muss. Wenn der Vermieter die Mietwohnung lediglich sanieren möchte, ist eine Räumungsklage ebenfalls unzulässig. In diesem Fall hat der Vermieter lediglich die Möglichkeit, dem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag vorzuschlagen und auf diesem Wege Geld für einen vorzeitigen Auszug anzubieten.

Sofern Ihnen aufgrund von Mietrückständen gekündigt wird, haben Sie die Möglichkeit, vor Gericht Stellung zu nehmen und ihre Situation darzulegen. Wenn Sie beweisen können, dass der Zahlungsverzug auf einem Verschulden ihrer Bank beruht, wird die Kündigung hinfällig.

Darüber hinaus sieht das Mietrecht vor, dass auch Krankheit, hohes Alter oder soziale Gründe Schutz vor einer Räumungsklage bieten können. Da es sich um eine komplex Materie handelt, ist es ratsam, einen in Fragen des Mietrechts bewanderten Anwalt zu Rate zu ziehen.

Welche Kosten können bei einer Räumungsklage entstehen?

Grundsätzlich obliegt es dem Wohnungsmieter für alle aus der Räumungsklage resultierenden Kosten aufzukommen. In der Realität sieht es jedoch doch so aus, dass das Verfahren zunächst durch einen Gerichtskostenvorschuss seitens des Vermieters in Gang gesetzt wird.

Der Gerichtskostenvorschuss berechnet sich aus dem Streitwert, der auf dem Kaltmietzins basiert. Beträgt die monatliche Miete beispielsweise 400 €, so wird ein Streitwert von 4800 € zu Grunde gelegt. Bei einer höheren Miete steigt entsprechend auch der Streitwert. Angesichts der drohenden zusätzlichen finanziellen Belastungen sollten Sie es als Mieter vermeiden, ein von Beginn an aussichtsloses Verfahren unnötig in die Länge zu ziehen und stattdessen den Umzug innerhalb der vorgegebenen Räumungsfrist zu bewältigen. Wenn sich der Vermieter einen Anwalt nimmt, bewegen sich dessen Kosten in einer Größenordnung zwischen 1200 und 2000 € an.

Zusätzliche mögliche Kostenfaktoren sind:

  • Die Gebühren für den Gerichtsvollzieher bewegen sich in der Regel zwischen 100 und 500 € und orientieren sich an dem für ihn anfallenden Arbeitsaufwand.
  • Falls die Wohnung von einem Schlüsseldienst geöffnet werden muss, fallen hierfür Gebühren in einer Größenordnung von bis zu 200 € an.
  • Für das für die Räumung der Mietwohnung beauftragte Umzugsunternehmen können Kosten in einer Größenordnung von bis zu 1000 € anfallen.
  • Für die Einlagerung des Hausstandes des Mieters können zusätzliche Beträge von ca. 500 € monatlich in Rechnung gestellt werden.

Wenn der Mieter insolvent ist, kann der Vermieter vor Gericht einen Schuldnertitel zu beantragen, der ihn dazu berechtigt, sich das Geld innerhalb von 30 Jahren zurück erstatten zu lassen.

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